Macam-Macam Hak Atas Tanah Menurut UUPA

Tanah adalah salah satu objek hukum yang paling sering mengalami sengketa. Oleh karena itu, pengaturan terhadap hak-hak atas tanah telah dilakukan oleh pemerintah dan para pembuat undang-undang sejak masa silam. Di Indonesia, hak-hak atas tanah diatur diatur dalam undang-undang pokok agraria atau UUPA.  Hak-hak atas tanah menurut UUPA antara lain adalah hak milik, hak guna usaha, hak pakai, hak sewa,hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan, hak guna bangunan, dan hak-hak lain yang bersifat sementara.

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945 menyatakan bahwa “ bumi, air, dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara”. (Pasal 33 ayat 1 UUD 1945). Berdasarkan pasal ini, maka negara memiliki wewenang tertinggi terhadap pengelolaan tanah dan segala kekayaan alam di Indonesia.

Karena memiliki kekuasaan terhadap tanah, maka negara memberikan macam-macam hak katas tanah kepada masyarakat ataupun korporasi  untuk mengelola tanah dan seluruh sumber daya alam yang ada  di atasnya dengan batasan tertentu yang ditentukan oleh undang-undang. Berikut ini penjelasan mengenai hak-hak atas tanah dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) :

Hak milik

Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dimiliki oleh seseorang atas tanah. Hak milik dapat berlangsung terus menerus, diwariskan dari satu orang ke orang lainnya yang memenuhi syarat sebagai ahli waris, tidak mempunyai jangka waktu, tidak mudah dihapus, dan mudah dipertahankan.

Yang dapat memiliki hak milik atas tanah adalah WNI asli. Orang asing ataupun yang berkewarganegaraan ganda dilarang memiliki hak milik. Badan-badan hukum tertentu yang ditentukan oleh pemerintah juga bisa memiliki hak milik. 

Hak milik terjadi karena pewarisan, hukum adat, pembukaan tanah, timbulnya lidah tanah, dan penetapan pemerintah.  Hak milik bisa juga hapus karena Karena Pencabutan Hak berdasarkan Pasal 18 UUPA, dilepaskan secara suka rela oleh pemiliknya, dicabut untuk kepentingan umum, tanahnya ditelantarkan, karena subyek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas tanah (misalnya pindah kewarganegaraan), karena peralihan hak yang mengakibatkantanahnya berpindah kepada pihak lain yang tidak memenuhi syarat sebagai subyek Hak Milik atas tanah dan tanahnya musnah( misalnya terjadi bencana alam tanah longsor).  

Hak guna usaha (HGU)

Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh pemerintah guna kepentingan usaha perikanan, pertanian, dan peternakan. Jangka waktu HGU adalah 35 tahun dan dapat diperpanjang selama 25 tahun. Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada orang lain.

Hak guna usaha dapat dimiliki oleh WNI dan badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. HGU diberikan paling sedikit dengan luas 5 hektar. Jika lebih dari 25 hektar, maka harus memakai investor modal, dikelola dengan baik sesuai dengan teknologi dan perkembangan zaman.

Terjadinya HGU karena adanya penetapan pemerintah. HGU bisa terhapus jika jangka waktunya berakhir ,dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi, dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir, dicabut untuk kepentingan umum, diterlantarkan, dan tanahnya musnah.

Hak guna bangunan (HGB)

Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun.  Sama seperti HGU, HGB juga dapat dialihkan.

HBG hanya dapat dimiliki oleh WNI dan badan hukum yang berdasarkan hukum Indonesia. Terjadinya HGB juga karena penetapan pemerintah. HGB bisa terhapus jika jangka waktunya telah berakhir, dihentikan karena syarat yang tidak terpenuhi, dilepaskan oleh pemegang haknya, dicabut untuk kepentingan umum, ditelantarkan dan tanah HGB musnah.

Hak pakai

Hak pakai (HP) adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau milik orang lain dengan jangka waktu yang tidak tertentu. Keputusan pemberian hak pakai diberikan oleh pejabat berwenang atau pemilik tanah dengan perjanjian yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengelolaan tanah yang tidak bertentangan dengan UUPA. Yang dapat memiliki hak pakai adalah WNI maupun WNA dan badang hukum Indonesia maupun badan hukum asing. 

Hak sewa

Hak sewa adalah hak untuk menyewa tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar sewa kepada pemilik tanahnya. Hak sewa diperoleh dengan pembayaran uang dengan jumlah tertentu untuk jangka waktu tertentu kepada pemilik tanah. Yang dapat memiliki hak sewa antara lain adalah WNI, WNA, dan badan hukum Indonesia maupun badan hukum asing.

Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan

Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan adalah hak  yang berasal dari hukum adat sehubungan dengan adanya hak ulayat. Hak ini hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia dan diatur dengan Peraturan Pemerintah. Meskipun bisa memungut hasil hutan secara sah, bukan berarti pemilik hak membuka tanan dan memungut hasil hutan memperoleh hak milih atas tanah tersebut.

Selain hak-hak atas tanah yang diatur di atas, dalam UUPA juga diatur mengenai hak-hak sementara atas tanah yang diatur dalam Pasal 53 UUPA. Hak atas tanah yang bersifat sementara ini merugikan pemilik tanah dan penggarap atau penyewa tanah. Oleh karena itu, ada baiknya jika ha katas tanah yang bersifat sementara ini dihapuskan dari UUPA.

Hak-hak yang bersifat sementara yang diatur dalam UUPA antara lain adalah hak gadai dan hak usaha bagi hasil yang sumbernya dari hukum adat, hak menumpang dan hak sewa atas tanah pertanian.